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新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》和《商品房买卖合同(现售)示范文本》的解读

 

随着房地产市场快速发展,《物权法》等一系列法律法规的出台,2000年版合同示范文本内容已不能更好地满足实际需要。为此,近日住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。与2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)相比,新修订的合同示范文本更注重买受人权益的保障,对合同中容易忽视的问题进行提示、引导等。以实践中我们更多用到的预售版本的合同(以下简称该合同文本)为例,该合同文本共24页,主合同条款29条,同时还有11个附件,篇幅内容较2000版本增加很多,这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点,以求具有更强的适用性和可操作性。下面以新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)为例对文本中的新规则、新特点简要解读如下:

新规则一:开发商违反合同承诺,最高可拿到双倍的总房价款。

该合同文本第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,然后最高再可赔偿一倍的房价款。其实,这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过,但因其责任较重,在司法审判实践中存在是否适用的争议,按此判决的案例比较少,而这次把它明确写入合同,其目的就是减少规则适用的争议,因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”,必须要避免。

新规则二:交房必备测绘报告,水电暖气要实际可用。

该合同文本第九条、第十条约定了商品房的交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应,而事实上许多城市的边郊楼盘根本就做不到,所以该文本一旦施行,开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目,否则风险及责任不可避免。

新规则三:交房通知至少提前10日,查验交付不得设置前提条件。

该合同文本第十一条,对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。这个规则不用多说,交过房的同志都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的,但这没有商量的余地,只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的,将承担逾期交房责任。

新规则四:空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。

该合同文本第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的,购房者直接有权退房。而这三项措施,恰恰是现在开发商比较不重视的内容,特别容易构成违约。

新规则五:质量担保措施首次列入买卖合同。

该合同文本第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,这一方面是强化开发商的质量责任,另一方面更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发结束就被注销,造成商品房有人卖、无人修的现状,所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”,即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

新规则六:购房者信息保密义务的明确提出。

该合同文本第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意,开发商不得对外披露和越权使用,否则就构成侵权和违约的竞合,购房者可以选择其一主张。这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应,但其实购房者的信息被泄露的源头很多,有时未必是从开发商处泄露出去的,这就需要开发商高度自律,并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。

新规则七:补充协议的约定要更谨慎。

开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任,这几乎是房地产市场中的潜规则,市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。针对这种呼声,2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本(主)合同为准”,这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当大,按照这个标准,许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写,何为“不合理”的减轻、免除、加重责任,这个度即使对于专业人士来说,也会非常难把握。

新规则八:要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。

该合同文本专门设了一个附件十,用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况,并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。销售实践中,这种信息披露方法在一些品牌开发商里已有所涉及,但也做得不够全面成熟,而一些缺乏经验的开发商根本就不知道如何去做这个信息披露附件,但这个附件做不好,引起的诉讼不会少。

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